マンション売約でを高い査定額で売るために必要な事前準備

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マンションを高く売却するには、現在の中古マンション査定を把握する!

マンション売却 したい理由は様々あります

  • 転勤でもう住まなくなったから
  • 新しい新居に買い替えたいから
  • 投資用マンションだけど手放したくなったから
  • 相続で引き継いだけど住まないから

マンションを売却するときに、まず最初に知っておくこととして、
中古マンション売りにくいという時代になってきているということです。

マンション売却《MENU》
  1. 中古マンションの現在の査定状況
  2. マンション売却を成功させるために必要なこと
  3. マンション売却に必要な費用
  4. マンションが売れやすい時期とは
  5. 「売却」か「貸す」かの判断について

中古マンションの現在の査定状況

中古のマンションが売りにくくなった理由として、大きく3つのことが挙げられます。

市場の需給バランスが崩れている

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日本ではみなさんが知っているように少子高齢化が進んでおり人口は減少傾向となっています。
さらに、マイホーム購入をしたいと考えるようになる20代後半から30代の方々の独身率が増えたということも需要が下がっていることに勢いをつけています。

 

需要が下がることに合わせて供給も減ればマンションが売れないということはなくなるのですが、
マンションの供給は減らず、むしろ供給され続けています。
また経済状況の影響で、所持していたマンションのローンが払えなくなり売却しないといけない方も増えています。

 

これらのことによりマンションが余っているという状況になっています。
売り手に対して買い手がいない買い手市場になってしまっているのが今の不動産市場です。
価格の競争の中で中古マンションのほうが有利だろう、と思うかも方もいるとおもいますが必ずしもそうとは言えません。

 

なぜならば、新築マンションもかなり値下げを行なっており、中古のマンションとそんなに違いがない価格になっているからです。
さらに、新築マンションは低金利で毎月の家賃ぐらいの支払いで購入することが可能なので、中古より新築を購入する方が多いです。
そのため新築マンションは、中古マンションの強力な競い相手と言ってもいいでしょう。

 

労働環境の悪化

マンション売却

最近の就職率の低下や非正規雇用者の増加、終身雇用の崩壊などで労働環境はいいものとは言えません。
この影響によりマイホームを購入する際の融資を受けれなかったり、
職に就いていても家のローンを払いながら安定した生活ができるのか、
などと言った不安を感じている方が多く消費マインド冷え込んでいます。

 

価値観の変化

マンション売却

若者の車離れという事を耳にしますが、マンションに関しても同じようなことがおきてしまっています。
最近では、

  • 賃貸なら好きなところに移住できる!
  • 住宅ローンを何十年も払いたくない!
  • 不動産を所有することに魅力を感じない!

という方が増えてきており「家は賃貸がいい」という考えが多くなってきています。

 

経済状況の不安定さもこうした考えを後押ししていることにもなっており、
マイホームを所有することが幸せの証だった頃とはかなり変わってきているということを知っておきましょう。

 

あと低金利で毎月の家賃ぐらいの支払いで購入することが可能ということが、家を購入する理由となっている点も重要となります。
つまり、買いたいから買うのではなく、家賃ぐらいの支払いだから買う、どちらもお金を払うのであれば買ったほうがいいと言うことなのです。

 

これらのことを踏まえると、中古マンションを売却をしたい方にとっては厳しい状況なっています。
この状況の中で中古マンションの売却術を知っていることで、知らない方と比べてかなり差が出てきます。

 

マンションを買いたいと考えている方が、買ってしまう売却のコツを知っている方だけが、マンションをすぐに高く売却することができます。

マンション売却を高い査定額で成功させるために必要なこと

マンション売却

大金が動くこととなるマンションの売却では、少しの違いが大きな差として結果に出てきます。
人生の中でマンションの売却をするという経験は、一生に一度あるかないかだと思います。
そのため、ほとんどの方は初めてマンション売却することとなります。

 

さらに、中古のマンションの売却は買うときより難しいとされているので、
自分の納得できる金額で売るためには、あらかじめ知識を知っておく必要があります。

 

重要なのは売却の流れを知り、信頼することができる不動産仲介業者をパートナーとして選び、
協力して自分のマンションに合った売却戦略を立てることです。

 

この過程の中で、売主であるあなたは何をすればいいのかわからないと感じることもあると思います。
このサイトでは、売主であなたの事前に行うことについて詳しく説明していきます。

 

中古マンションの売却は、売主が行なった努力も売却時期売却価格に大きく影響してくると言われています。
なにより、知らないより知っているほうが必ず有利となります。

 

  • マンションがずっと売却されない!
  • 売却することはできたけど、希望の金額よりかなり安くなってしまった!

というようなことが起きないようにするため、しっかりと知識を身につけておきましょう。

 

本サイトを参考にして不動産屋に丸投げにするのではなく、あなたも積極的にマンション売却に関わっていき、納得できる結果を出せるようにしましょう。

マンション売却に必要な費用

マンション売却

マンション売却というものは、大金が動く契約です。
あなたがマンションを売却する際にお金をいくら、誰に払うかなど心配になることは多いと思います。
マンションを売却する際に必要となる費用として知っておいて欲しいのは以下の4つです。

  1. 契約書の印紙代、1~5千万円までの売買だと1万5千円
  2. 売れた金額の3.15%+6.3万円を上限とする不動産屋の仲介手数料
  3. 地域によって変わってきますが、2~3万円程度売り渡しの司法書士費用
  4. 住宅ローンの残債

この4つの中の2から4のことは、買主から受け取った金額で精算することになるので、
売れるのが決まるまで支払う必要のない費用となっています。

 

そのため用意しておく必要があるのは1の契約書の印紙代のみとなります。
契約書は不動産屋が契約時に用意してくれるので、あなたは現金で支払うだけで済みます。
もっとも気になることである買主からのお金は、いつ手元に来るのかです。

 

買主はキャッシュで購入する時以外では、住宅ローンを利用することになります。
この場合、まず始めに売買契約を結ぶことになり、銀行の審査を受けて通ったら銀行の担当者を交えて決済となります。

マンション売却の基本的な流れ

マンション売却

マンション売却の一連の流れは約1ヶ月くらいかかり、決済時に不動産屋への仲介手数料や司法書士への書類作成費、銀行への住宅ローンの残債の精算をすることになります。

 

しかし不動産屋の中には、契約した時に仲介手数料の半分を支払って欲しい!と言ってくるところがあります。都道府県の指導によって不動産業者に対して契約時半金、決済時に残金という取り決めがあるので、このように2回に分けて支払う場合もあります。

 

こうのような時はどうすればいいのかというと、あなたは契約時に買主側から売買代金の10%ぐらいの手付金を受け取ることになるので、その手付金から支払うといいでしょう。

 

もし手付金の金額が少なくて契約時に必要なお金が準備できなくても、決済時に一括で支払うことをお願いすることができます。
契約までいけば、お金が入ってくることは確定なので、安心して交渉することができます。

 

まとめると、1万5千円を準備することができれば、物件を売りに出すことは可能で、残りの支払うことになる費用は、売れた物件の売却額で精算となります。

 

あと、当然のことなのですが必要となる費用はマンションが売れる金額と住宅ローンの残債とのバランスによって違ってきます。
マンションの売却額がローンの残債などの費用を差し引いても、マイナスにならないように価格を決めるようにしましょう。

マンションが売れやすい時期とは!

マンション売却

以前はマンションを売却する時には、就職や進学などの人が動く春ぐらいに引越しと引渡しができるタイミングで売りに出す鉄則がありました。
つまり春あたりは需要の高い時期で売れやすいとされていました。

 

しかし、最近ではまったく影響がないとは言えませんが、昔のようにタイミングが売れ行きに強く影響を受けることがなくなってきました。
理由としては、マンションの需要と供給のバランスが悪くなっていることが挙げられます。
供給過剰が当たり前となっている買い手市場なので、売りに出しても売れるまで時間がかかったり、
ファミリー層が減少して単身世帯や共働き世帯が増加してしまい引越しする時期にこだわらなくなったということがあります。

 

また、買いたい側の家を探す方法が変化してきているということもあります。
特に若い方たちは、不動産屋に足を運ぶ前に、まずインターネットなどで不動産情報を調べて比較検討をしています。

 

そのため、家で簡単に情報を知ることができることで、時期が関係しなくなります。
昔と比べて現在は、市場価格よりも高い値段で売り出す時は、売れるまでの時間を予想するのが難しくなっています。

 

さらに、人口の変化や生活習慣の変化、供給過剰の影響で日本の不動産市場は、大きな需要改善をする見込みはあまりないと言えるので、時間が経っていくほど、売れなくなる可能性が高くなるでしょう。

 

購入する側は底値買いたいと思い、売却するほうは底値から少しでも高いぐらいで売却したいと思うのですが、底値がいつになるのかは誰も知ることはできません。

 

結果として、あのとき購入しておけばよかった、あのとき売却しておけばよかったということになります。
そのためマンションを売却したいと決断したら、時期やタイミングは考えずに少しでも早く売りに出して市場の動きを見ることをオススメします。

 

大切なのはマンションを早く売りに出して、市場の動きをよく見て価格を見直していくことです。
マンションの売却をいい結果にできるようにしましょう。

「売却」か「貸す」かの判断について

さまざまな理由で住まなくなったりいらなくなったマンションを、売却するか貸すかで悩む方は結構多いのではないでしょうか。
あと、住宅ローンの残債がまだあるという方は、売却しないで貸して家賃収入を得たいと考えているのではないでしょうか。

 

しかし、なにをするにしてもメリットもあればデメリットもあるので、マンションを売却するか、それとも貸すかの判断は慎重に行い見極める必要があります。

 

マンションを貸すメリット

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マンションを貸すメリットとしては、大きく下記の2点があります。

家賃収入でローン返済が賄え、なおかつ単月収支が黒字になりやすい

低金利で購入できたマンションは、平均的な家賃よりもローン返済額のほうが低い場合がほとんどです。
そのため賃料-毎月の住宅ローン支払額で考えると黒字になりやすいです。
さらにうまくいけば結構なお小遣い稼ぎにもなります。

 

不動産所得として経費で落とせる費用が発生し、控除の対象となる

マンションのオーナーになると、固定資産税、住宅ローン金利、修繕積立金、管理費、減価償却、改装費用などを経費にできるので控除の対象にすることができます。

 

マンションを貸すデメリット

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マンションを貸すデメリットとしては、大きく下記の4点があります。

空室100%のリスク

借り手がすぐに決まればいいのですが、空室の間は自分の住む家と空室マンションの住宅ローンの負担をすることになります。

 

収益マンションのオーナーとは違って、マンション一部屋のオーナーは空室ができてしまうとすぐに収入が無くなるので、投資としてのリスクは高いです。

 

厳しい査定となる

一度、人に貸すともう自宅ではなくなり、売りに出した時は収益物件として扱われるようになるので、買う側は不動産のプロとなります。

 

この場合だと、買い手は住宅ローンを使うことはできず、収益物件を購入するための融資を受けて買うことになるので、自宅として売却するよりも評価が厳しいものとなり、売れにくくなります。

 

改装費用がかかる

入居者が変わるたびに、ハウスクリーニングや壁紙の張替えなどのリフォーム費用が必要となり、さらに借主に責任のない設備の故障が起きると貸主であるあなたが修繕費用を出すことになります。

 

これらは経費として計上することが可能ですが、経年劣化があるので毎年ある程度修繕費として余剰資金を用意しないといけません。

 

買い替えを自由にできない

住宅ローンの残債がある時は、重複してローンを組むことが難しいので、ローンで新しく家を買いたいと思ってもなかなか簡単にはできません。
ほとんどの場合はマンションを売却して、住宅ローンを完済してからと銀行から条件を言われます。

 

いずれ買い替えをしたいと思っている方は、よく考えてから貸すかを決めるようにしましょう。
また、突然すぐに売りたくなったときに、借主がいるとそれは不可能となります。
すぐに退去してもらえればいいのですが、そうしてもらえるかはわかりません。

 

もし裁判になってしまった時に、契約をする際に定期借家契約で入居の期限を設けていなけば、ほぼ負けるでしょう。
これはあなたが今は住まないけど、いつかまた住みたいとなったときにも同じことが言えます。

 

そのため、再び家を使いたい時期などが決まっているのであれば、その時期までに借主に退去してもらえることができるようになる定期借家契約を必ずしておいてください。

 

結局、マンションは「売却」と「貸す」のでどっちが良いの?

これらのように相続したマンションや住宅ローンを完済したマンションだとしても改装の費用や空室のリスク考えるとなると、使わないマンションはすぐに売る方がリスクは低く、負担は少ないと言えるでしょう。

 

さらに、以前は大家側のメリットであった礼金や敷金の相場も減少傾向にあり、家賃収入で儲けようとするには難しい状況です。

 

ですが、個人の状況によっては、儲けることも可能なので、売却か賃貸のどちらにしたいいかわからないというときは、不動産屋の方と相談してみるのが1番いいでしょう。

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